論房價問題

2019-07-10
10 2019-07

10:15

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來源:《學習時報》作者:王東京

  近年來國內房價居高不下,引起諸多抱怨與質疑。國內房價為何會偏高?有學者認為是房地產開發商為了牟取暴利而哄抬房價;而開發商則將房價上漲歸結于地方政府搞土地財政;也有學者認為是市場過度炒房導致的結果。對房價問題到底怎么看?本文將從經濟學角度作分析。

  房價與成本:房價由供求決定而非成本決定

  大約10年前,針對當時國內的高房價,社會上輿論一邊倒,口誅筆伐,紛紛指責房產開發商為富不仁,哄抬房價。于是,要求公布開發商成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費者希望房價回落可以理解。但要指出的,這種指望公布成本打壓房價的想法是錯開了藥方。

  事實上,商品價格并不完全由成本決定。“文革”時期的郵票,當年8分錢1枚,今天1枚賣近千元,成本未變,而價格卻漲了近萬倍。再比如中秋節月餅,節前1盒賣數百元,而中秋一過便立即降價。月餅降價顯然不是成本下降了,而是供求發生了變化對不對?

  當然,商品按成本加成定價的情況也是有的。不過得有個前提,那就是供不應求。經濟學說,價格要由供求決定。若從廠商看,定價必會考慮成本,蝕本的事沒人肯做。問題是,廠商按成本加成定價,若消費者不買,有行無市,所定價格也就形同虛設。反過來,假若商品短缺,求者若鶩,明知有人出高價,廠商也絕不會拘泥于成本,有錢不賺,天下不會有這樣的商家。

  要求開發商公布成本,無非是說房價相對成本過高,政府應該反暴利。可問題是誰能說清楚價格高出成本多少是暴利?是20%還是30%?若把利潤超出成本30%視為暴利,那么要反的恐怕就不只是房地產行業。高科技如生物制藥,傳統產業如餐飲,高出這個比例的企業肯定不少。再說,若不允許企業追求高利潤,企業創新的動力從何而來?

  從經濟學角度看,高房價的癥結并不在暴利,而在供求。根據供求原理,商品供不應求價格上漲,供過于求價格下跌。中國房價一路走高,原因固然很多,但歸根到底是房供不足。假如供求平衡,房價絕不會漲上去。想想吧,這些年家用電器和農產品價格為何不大漲?答案是這類產品供應充足。

  是的,供應充足的商品,價格不可能持續地漲。可有統計數字說,2017年底國內住房空置率達21.4%,說明住房并不短缺。既如此,房價怎會只漲不跌呢?高空置與高房價并存確實令人費解,不過做點調研,也不難明白其中原因。由于目前建房用地受限,開發商一窩蜂地建高端住宅。結果,高端住宅老百姓買不起,而買得起的又沒有供給,從市場有效供給看,住房還是供不應求。

  值得追問的是,高端住宅過剩而開發商為何不降價呢?原因主要有二:一是普通住宅供不應求,需求拉動房價上漲,高端住宅也就跟著水漲船高。二是消費者買漲不買跌,開發商不敢降價。開發商很清楚,若房價一旦下跌,消費者必持幣觀望,這對原本過剩的高端住宅無疑是雪上加霜。基于這樣的考慮,故開發商寧愿空置,也不肯輕易降價。

  房價與地價:房價拉高地價而非地價推高房價

  真所謂世事無常。2007年國內房價高企,老百姓因買不起房而怨聲載道;可2008年初房價突然掉頭,跌得慘,令開發商苦不堪言。不過到2010年底,房價又很快超過了2007年的高點,于是人們再次把矛頭指向開發商;而開發商卻把責任歸罪于地方“土地財政”,一時間“土地財政”成了眾矢之的。

  這里對“土地財政”的是非曲直暫不作評論,讓我們先討論地價與房價是何關系:究竟是地價推高了房價,還是房價拉高了地價?表面上,這問題很有點像“雞生蛋、蛋生雞”的關系。不過從經濟學角度看,高房價與高地價誰因誰果,倒是可以說清楚,但前提是大家要遵從經濟分析的邏輯,不能只看現象而不看實質。

  官方數據顯示,前些年地方預算外收入中土地出讓金幾乎占到了一半。而據開發商稱,地價占房價的比例也高達59%,于是開發商說是地價推高了房價。而我卻不同意此說法。不錯,房子建在土地上,地價高,建房成本會增高。可我們前面分析過,價格是由供求決定而不是由成本決定,地價高未必一定推高房價,不然就解釋不了2008年開發商成本未變而房價大跌的現象。

  2008年房價大跌,各地城市的地價也跟著跌。我到成都考察過,2007年成都市郊每畝地價為300萬元~500萬元,而2008年下半年下降至100萬元。究其原因,是房價下跌使土地需求下降。由此見,是下游產品價格決定了上游產品價格。現實中類似的例子很多:如鋼材降價會導致鐵礦石降價;紡織品降價會導致棉麻降價。

  要知道,土地相對于住房是上游產品,而住房是下游產品,地價怎可能推高房價呢?想多一層,開發商2008年前建成的住房,都是2007年之前買的地,地價肯定不低,而2008年房價大跌顯然不是因為地價低,而是金融危機后購房需求下降。再換個角度想,假如有甲、乙兩個開發商在同一地段建房,由于購地時間不同,甲的地價只是乙的一半,若乙的房子每平方米賣2萬元,你認為甲會每平方米只賣1萬元么?我認為不會。

  如果我們相信供求原理,那么可以推定:只要住房供應短缺,地價無論高低房價都會漲。而由此引出的政策含義是,平抑房價應增加住房供給而不是打壓地價。房供短缺的局面不改變,打壓地價只會增加開發商利潤,房價不會降。這樣看,那種指望打壓地價降低房價的想法只是一廂情愿,政府若一旦采納,則正中開發商下懷;而對消費者是竹籃打水、徒勞無益。

  回頭再說“土地財政”。人們對“土地財政”多有詬病,然而平心而論,地價升高并非政府有意為之。房地產用地已一律招拍掛,地價要由開發商競價決定。既如此,有人出高價政府怎能賣低價?若政府真的賣低價,你會否懷疑主事官員有貓膩?還有一種批評,說地價飆升是地方政府“捂地惜售”。而我想問的是,若將土地一次性賣掉,將來建房怎么辦?到時候地價豈不更高?

  房價與炒房:炒房會推高房價而高杠桿會加劇炒房

  習近平總書記多次強調:房子是用來住的,不是用來炒的。可國內總有人對炒房樂此不疲,一個重要原因,是因為人們對未來房價看漲,認為炒房有利可圖。大家都這樣想,結果紛紛投資炒房就真的把房價炒高了。20年前,北京房價每平方米不過5000元,而現在每平方米漲至10萬元。20年房價上漲20倍,過度炒房怕是難辭其咎。

  照理說,任何投資皆有風險,投資炒房也不能例外。可令人奇怪的是,投資炒房為何會推高房價呢?要理解這一現象,我們既要懂得資產定價原理,同時也需弄清楚信貸杠桿與房價之間的內在機理。為方便讀者理解,下面讓我分別解釋。

  住房作為投資品價格怎么定?費雪在1930年出版的《利息理論》中說,資產價格等于該資產預期收入的貼現。此觀點其實是來自《資本論》,馬克思在分析土地價格時指出:土地價格=土地年租金/銀行利率。比如某一塊土地,年租金10萬元,而銀行利率為5%,則該土地的價格就是200萬元,因為200萬元存銀行可得10萬元利息;而購入土地也可得到10萬元的租金。

  用房產替換土地,道理也一樣。即房產價格等于房產的年租金除以銀行利率。可我們所觀察到的事實是,人們用200萬元投資炒房,收益卻比銀行存款利息高得多。何以如此?這就帶出了我要解釋的第二個原因——信貸杠桿。所謂信貸杠桿,是指銀行提供的購房貸款。比如你購房需首付20%,80%房款是從銀行借,這樣你用200萬元便能購買1000萬元的房產,杠桿率為5倍。假定該房產一年升值到1100萬元,按利率5%支付銀行利息40萬元后,你可凈賺60萬元。

  看明白了么?借助信貸杠桿,房產升值10%,你用200萬元便可賺60萬元,投資利潤率為30%。如此大的誘惑,投資者怎會無動于衷?更為麻煩的是,炒房具有“羊群效應”,只要有人追漲,投資者就會一起追漲,這樣勢必推高人們對未來房價的預期。根據資產定價原理,當人們預期到未來房價上漲,現期房價就一定會漲。

  另外還要指出的是,除了信貸杠桿,房產證券化也會加劇人們炒房。在經濟學看來,一項資產被炒作有兩個條件:一是資產相對稀缺;二是資產證券化。供應充足的資產炒不起來,而資產未證券化也不容易炒。人們炒股票,因為股票是證券化資產;而人們炒紙黃金,也是黃金相對稀缺而且已經證券化。想問讀者,城里的房產有人炒而農村的房產為何沒人去炒?答案是農村的房產既不稀缺、也未證券化。

  房價與政府:重點穩定房價而不必打壓房價

  面對高房價,政府應該怎樣應對?目前有兩種對立的觀點:一是希望政府打壓房價;二是主張政府袖手旁觀,不要管房價。對房價的不同態度,反映了人們不同的利益訴求。說得明確些:沒有買房的希望房價跌;買了房的卻希望房價漲。對此我的看法是,政府不必打壓房價,但同時應采取措施穩定房價。

  政府為何不必打壓房價?

  第一,政府無論是否打壓房價都會有人反對。有人說,住者有其屋,而要讓中低收入者買得起房,政府就應該打壓房價。這觀點貌似對,但卻未必代表所有中低收入者的想法。上面說過,買了房的并不希望房價跌,而事實上目前買了房的并非都是富人,其中不少也是中低收入者,打壓房價也會損害這部分中低收入者的利益,這樣看,打壓房價并非上選之策。

  第二,打壓房價會扭曲市場信號。有一種觀點,說住房事關民生,不是一般的普通商品,價格過高政府就得打壓。可經濟學認為,不論住房有多特殊,只要不是公共品便是一般商品。而作為商品,價格決定就要服從供求規律。再有,房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業,打壓房產價格,其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格,由此必引起連鎖反應,政府當然要謹慎從事。

  第三,打壓房價可能會引發房貸風險。不要以為房價過高才有人不滿;房價大跌的危害會更大。比如某人用100萬元首付,向銀行貸款200萬元買房,要是房價跌一半,300萬元的房產縮水為150萬元。這樣他自己100萬元打了水漂,房子抵給銀行僅值150萬元,結果仍欠銀行50萬元。倘若他欠銀行50萬元還不上,類似情況多了就會導致房貸危機。

  兩害相權取其輕,所以當前政府應立足于穩房價而不是打壓房價。所謂穩房價,就是要把房價維持在目前的水平上,既不大漲,也不大跌。近年來政府出臺了增加保障性住房供應、限購二套房、降低信貸杠桿率等一系列調控措施,試圖通過改變供求調節房價,原則和方向都對,而且已初見成效。我這里要說的是,抑制房產需求應把握好力度,底線是不顛覆市場對未來房價的預期。不然房產收入預期一旦逆轉,房價會立即大跌。

  絕非是危言聳聽,美國2007年的次貸危機是前車之鑒。在打壓房價的問題上,政府應該慎之又慎。退一步說,即便今天國內的房價有泡沫,政府也不必打壓,只要房價不再上漲,待以時日泡沫會不消自退。可以算筆賬,若CPI每年漲3%,10年內社會商品價格會上漲34%,若房價10年不漲,就等于房價相對降低了34%。這樣有房者和銀行皆接受,兩全其美豈不善哉!

  三點重要結論

  綜合以上分析,可以得出以下結論。

  結論一:根據供求決定價格原理,房價并不由成本決定,地價也不可能推高房價。這是說,房價與開發商成本以及土地財政無關。目前國內房價所以偏高,是由于住房供求結構錯位,有效供給不足造成的。

  結論二:根據資產定價原理,作為投資品的房產價格等于房產未來預期收入的貼現。由于過高的信貸杠桿率與房產證券化加劇了人們炒房,而過度炒房又推高了未來房產的收入預期。房產的未來收入預期上升,所以今天的房產價格也會上漲。

  結論三:應對高房價,政府應采取措施穩定房價而不是打壓房價。打壓房價會引起一系列連鎖反應,在當前經濟存在下行壓力的背景下,此舉絕非上策;而穩定房價的關鍵,是降低購房的信貸杠桿,防止過度炒房,并通過增加有效供給和抑制需求,讓房價大致穩定在現在的水平上。

(網絡編輯:金秋)

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